Vender na planta antes de registrar a incorporação não é só irregular. Pode ser crime.

Advogamos no mercado imobiliário há anos e uma cena se repete: o terreno ainda está sendo limpo, mas o stand já abriu, o “pré-lançamento” já roda nas redes sociais e as primeiras unidades já foram reservadas. Tudo antes de a incorporação estar registrada, que é o momento em que o empreendimento, juridicamente, passa a existir.

Uma decisão recente mostra o tamanho do risco dessa pressa ou da displicência.

Um juiz da Vara Criminal de Itapema (SC) condenou criminalmente um administrador do setor da construção por anunciar a venda de unidades de um empreendimento antes do registro da incorporação. Os anúncios circularam entre 2019 e 2022; o registro só saiu em abril de 2023.

A base legal é o art. 65 da Lei 4.591/64, que trata como crime negociar unidades sem o registro da incorporação. E aqui vale traduzir: o registro da incorporação é a certidão de nascimento do empreendimento. É ele que comprova que o terreno, o memorial, a documentação e a viabilidade do projeto foram conferidos no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, juridicamente, não há o que vender. O art. 32 da mesma lei é claro ao exigir esse arquivamento como condição para negociar as unidades.

O resultado para o condenado não foi simbólico: um ano de reclusão, em regime aberto, substituído por prestação pecuniária de 30 salários mínimos, mais multa. E, somada à esfera criminal, uma condenação de R$ 100 mil por dano moral coletivo.

Terceirizar a publicidade não terceiriza a responsabilidade. Quem incorpora responde pelo que é anunciado em nome do seu projeto.

Um detalhe nos chamou a atenção e merece destaque para quem é do ramo: a defesa alegou que a responsabilidade pela divulgação seria da imobiliária ou da agência de marketing terceirizada. O juízo rejeitou.

O recado vale para todo o ecossistema da construção. O pré-lançamento sem registro não é “agilidade comercial”. É exposição a três frentes ao mesmo tempo: penal, consumerista e concorrencial, porque larga na frente de quem cumpriu a lei.

A boa notícia é que esse risco é totalmente evitável. Ele se resolve na ordem certa das coisas: registra, depois anuncia. Um cronograma jurídico bem amarrado, casado com o cronograma de vendas, protege o incorporador, o corretor e o comprador de uma só vez.