Escritura fria: por que, depois do golpe, o dinheiro quase nunca volta (e os 5 primeiros passos para não chegar lá)

Série: Compra Segura de Imóvel

Por Willian Paiva Durães · OAB/MG 168.312 · Durães, Rodrigues e Siqueira Partners

Um casal brasileiro que vive nos Estados Unidos foi vender um terreno da família em Ipojuca, no litoral sul de Pernambuco, e descobriu que já não era mais o dono. O imóvel, avaliado em R$ 4,5 milhões, aparecia registrado em nome de uma empresa que eles nunca tinham ouvido falar. Ninguém tocou no terreno. Ninguém arrombou um portão. O golpe foi feito no papel, com uma procuração falsa lavrada em outro estado e uma assinatura falsificada, confirmada depois por perícia do Instituto de Criminalística.

O caso deu origem à Operação Escritura Fria, deflagrada pela Polícia Civil de Pernambuco em julho de 2026, que investiga estelionato, falsificação de documento público e falsidade ideológica. E ele não é uma exceção exótica. É o retrato de um golpe que se repete pelo país inteiro, com o mesmo roteiro: um documento falso entra num cartório, ganha aparência de legalidade e transfere um patrimônio que levou uma vida para ser construído.

Nesta série, vamos destrinchar como comprar e vender imóvel com segurança. E começamos por uma verdade desconfortável, que a maioria das reportagens não conta: no golpe imobiliário, prevenir não é a melhor opção. É a única que funciona de verdade.

A ilusão de que “depois se resolve”

Existe uma crença perigosa de que, se o golpe acontecer, sempre haverá um jeito de reverter: a polícia prende, a Justiça manda devolver, o seguro cobre. Na prática imobiliária, quase nada disso devolve o que se perdeu.

Quando o comprador paga por um imóvel comprado de um estelionatário, o dinheiro some no mesmo instante. Na esmagadora maioria dos casos, quando os golpistas são identificados, o valor já foi torrado, pulverizado em outras contas, transformado em bens que também somem. O que sobra é um processo criminal que, cá entre nós, pune o culpado mas não repõe um centavo. A condenação não desfaz a frustração de ver um negócio sonhado virar prejuízo, muitas vezes com uma quantia juntada ao longo de décadas de trabalho.

Do outro lado do balcão, para quem teve o imóvel roubado no papel, existe a possibilidade de reaver o bem na Justiça. Mas isso significa anos de ação judicial, perícia, recursos e desgaste, para recuperar algo que nunca deveria ter saído do seu nome. Ganhar essa disputa não é vitória: é uma reparação penosa de um dano que a prevenção teria evitado por uma fração do custo e do tempo.

A regra do jogo que quase ninguém conhece

Há um detalhe jurídico que torna o golpe ainda mais cruel, e que decide quem fica com o prejuízo.

Em setembro de 2024, ao julgar o Recurso Especial 2.115.178, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, firmou o entendimento de que o legítimo proprietário recupera o imóvel mesmo diante de um comprador de boa-fé, quando a transferência nasceu de escritura falsa. O fundamento é o artigo 1.247 do Código Civil: cancelado o registro nulo, o dono verdadeiro reivindica o bem independentemente da boa-fé do adquirente.

Traduzindo para o dia a dia: se você comprar, de boa-fé, um imóvel que no meio da história passou por uma escritura fria, pode perder o imóvel e o dinheiro ao mesmo tempo. Sobra apenas o direito de processar quem lhe vendeu, ou seja, exatamente a pessoa que já desapareceu com o valor. Não há comprador cuidadoso o bastante para consertar isso depois. A única defesa eficaz acontece antes da assinatura.

O primeiro passo: 5 documentos que você já pode conferir

A boa notícia é que a escritura fria não nasce do nada. Antes de assinar, existem sinais que um exame atento revela. Estes cinco documentos são o ponto de partida de qualquer compra segura. Eles não esgotam a análise, mas são o mínimo que ninguém deveria dispensar.

1. A matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. É nela, no Cartório de Registro de Imóveis, que fica registrada toda a história do bem: quem foi dono, quando vendeu, se existe hipoteca, penhora, usufruto ou disputa.

Exija a certidão de inteiro teor da matrícula emitida nos últimos 30 dias, e não um documento antigo guardado na gaveta do vendedor. Desde a Lei 13.097/2015, que consolidou o princípio da concentração (artigo 54), vale uma regra de ouro: o que não está na matrícula não pode ser oposto ao comprador de boa-fé. Por isso tudo o que pesa sobre o imóvel precisa estar ali. Leia a cadeia de transferências com atenção. Uma venda relâmpago, feita há poucos meses por um procurador, para uma empresa recém-criada, é exatamente o tipo de rastro que a Operação Escritura Fria encontrou.

2. As certidões pessoais de quem vende

O imóvel pode estar limpo, mas o vendedor, não. Se contra ele já corre uma execução, uma cobrança ou um processo, a venda pode ser anulada por fraude à execução ou fraude contra credores, e o comprador é arrastado para a disputa.

Peça as certidões dos distribuidores judiciais (cível, execução fiscal, trabalhista e falência) e a certidão de protesto, em nome do vendedor, na cidade onde ele mora e onde fica o imóvel. Pela Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador. Reunir e guardar essas certidões é a forma mais concreta de demonstrar que você agiu com cautela e verificou o que estava ao seu alcance.

3. A certidão negativa de débitos do imóvel

Algumas dívidas não são do dono: são do imóvel. Elas acompanham o bem e passam para quem compra, não importa quem as gerou. É o caso do IPTU atrasado e, em condomínios, das cotas condominiais em aberto, obrigações que o artigo 1.345 do Código Civil transfere expressamente ao adquirente.

Reúna a certidão negativa de débitos municipais (IPTU e taxas) e, havendo condomínio, a declaração do síndico ou da administradora sobre cotas em atraso. Comprar sem esse cuidado é assumir, sem saber, uma dívida que já vem embutida no negócio.

4. A procuração conferida na origem

Este é o documento do caso de Ipojuca, e o mais negligenciado de todos. Quando quem assina a venda não é o proprietário, mas um procurador, a procuração precisa ser pública e, principalmente, verdadeira.

Não basta receber a cópia. É preciso confirmar a autenticidade diretamente no tabelionato de notas que a lavrou, checar se ela não foi revogada e verificar o registro na Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados (CENSEC). No golpe pernambucano, a procuração foi produzida em cartório de outro estado, com assinatura falsificada, e a fragmentação em serventias distantes serviu justamente para dificultar a descoberta. Uma simples ligação ao cartório de origem teria mudado a história. Desconfie sempre de vendas por procuração, sobretudo quando o proprietário mora longe ou no exterior.

5. A identidade real de quem vende

De nada adianta o imóvel estar limpo se quem assina não é, de fato, o dono. O coração da escritura fria é exatamente esse: alguém se passa pelo proprietário, pessoalmente ou por meio de procuração, para vender o que não lhe pertence.

Confira o documento oficial com foto do vendedor e compare, nome por nome, com o titular que consta na matrícula. Verifique o estado civil: se o vendedor é casado, a venda em regra depende da outorga do cônjuge (Código Civil, artigo 1.647), e a falta dessa anuência pode anular o negócio. Desconfie de pressa incomum, de quem evita se apresentar pessoalmente e de dados que não batem entre os documentos. Quando algo na identificação não fecha, a hora é de parar, não de assinar.

Cinco passos são o começo, não a chegada

Repare que os cinco documentos contam, juntos, uma história que precisa fechar: um imóvel com histórico limpo, vendido por quem realmente é o dono, sem dívidas ocultas, por meio de poderes verdadeiros e com identidade confirmada. Quando um desses elos não encaixa, é ali que mora o golpe.

Mas é preciso honestidade sobre o alcance desses passos. Eles são o primeiro filtro, não a garantia. Uma due diligence imobiliária completa vai além: cruza informações entre certidões, investiga a cadeia dominial dos últimos vinte anos, avalia o regime de bens dos vendedores, examina o registro de imóveis e o cadastro municipal, e enxerga incoerências que passam despercebidas a quem não lê esses documentos todo dia. Um número que não bate entre a matrícula e a escritura, uma procuração com poderes amplos demais, uma empresa vendedora sem histórico: são sinais que só quem tem prática reconhece a tempo.

Por isso, mais importante do que qualquer checklist é consultar, antes de assinar, um advogado especializado em direito imobiliário. Não porque o comprador seja incapaz de reunir documentos, mas porque interpretar o que eles dizem, e o que o silêncio deles esconde, é um trabalho técnico. É esse olhar treinado que separa uma pendência simples, resolvida antes da escritura, de uma fraude que só apareceria depois, quando já não há mais o que fazer.

Na nossa rotina, essa análise antecede cada assinatura, para que o cliente compre com a tranquilidade de saber exatamente o que está adquirindo. Um problema descoberto antes da escritura é um contratempo administrativo. Descoberto depois, é uma perda que, como vimos, raramente se repara.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui consulta ou parecer jurídico. Cada caso deve ser analisado individualmente por um advogado. Responsável técnico: Willian Paiva Durães · OAB/MG 168.312 · Durães, Rodrigues e Siqueira Partners.