Alienação fiduciária sem escritura pública: o que muda para quem garante uma dívida com imóvel

Quem empresta dinheiro, vende um imóvel parcelado ou precisa dar um bem em garantia acaba de ganhar uma via mais barata e mais rápida. A alienação fiduciária sem escritura pública voltou a ser possível fora do sistema financeiro, e este guia explica, de forma objetiva, o que muda, o que continua igual e o que a manchete não conta.

O que o CNJ decidiu (e o que já era lei desde 1997)

A decisão foi proferida no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, pelo Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques. Ela confirmou a liminar de novembro de 2024, julgou procedente o pedido da União, adequou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial e validou tanto os instrumentos particulares quanto as escrituras públicas lavrados durante a vigência das normas restritivas.

A possibilidade, porém, não é nova. O artigo 38 da Lei 9.514/1997 (redação da Lei 11.076/2004) já autoriza que os atos resultantes daquela lei, inclusive os que constituem direitos reais sobre imóveis, sejam celebrados “por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”. Recente era a restrição: a partir de 2020, alguns estados e, em 2024, o Provimento CNJ 172/2024 limitaram o instrumento particular a quem integrava o SFI. Foi essa restrição que caiu.

Para que serve a alienação fiduciária como garantia

Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade do imóvel de forma resolúvel, ou seja, uma propriedade que se desfaz sozinha quando a dívida é paga. O devedor continua na posse e usando o bem; o credor fica com a propriedade em garantia até a quitação, quando o registro é cancelado (artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997).

Não é garantia só de compra e venda de imóvel

Esse é o maior mal-entendido do instituto. O artigo 22 da Lei 9.514/1997 (redação da Lei 14.711/2023) é expresso: a alienação fiduciária garante “obrigação própria ou de terceiro”, e o artigo 51 da Lei 10.931/2004 confirma que obrigações em geral podem ser garantidas por alienação fiduciária de imóvel, inclusive por terceiros.

Na prática, cabe alienação fiduciária em um empréstimo entre particulares, uma confissão de dívida, um saldo de compra e venda parcelado, um mútuo para capital de giro ou a dívida de uma empresa garantida pelo imóvel de um sócio. O parágrafo 1º do artigo 22 é categórico: pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa de quem opera no SFI.

Por que costuma ser preferida à hipoteca

• Excussão extrajudicial. Não paga a dívida, a cobrança corre no próprio Registro de Imóveis: intimação para purgar a mora em 15 dias e, sem pagamento, consolidação da propriedade e leilão (artigos 26 e 27). Sem processo judicial de execução.
• Posição na insolvência. O crédito com garantia fiduciária não se sujeita à recuperação judicial (artigo 49, parágrafo 3º, da Lei 11.101/2005; reforçado pelo parágrafo 10 do artigo 22 da Lei 9.514/1997).
• Reintegração de posse liminar. Consolidada a propriedade, o credor tem reintegração liminar, com 60 dias para desocupação (artigo 30).
• Flexibilidade do valor garantido. Desde a Lei 14.711/2023, o contrato pode indicar o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo (artigo 24, I), permitindo garantir operações ainda em formação.

A venda do imóvel pode ir no mesmo instrumento particular?

É a dúvida mais comum: se o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para transferir direitos reais sobre imóveis acima de trinta salários mínimos, como um contrato particular poderia operar a venda?

A resposta está na ressalva do próprio artigo 108 (“disposição especial em contrário”) e no artigo 38 da Lei 9.514/1997, que abrange os contratos resultantes de sua aplicação, “mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis”. A transferência ao comprador está contemplada. É o entendimento consolidado na doutrina registral (Melhim Namem Chalhub) e na consultoria do IRIB: compra e venda, financiamento e alienação fiduciária são negócios coligados, sem existência autônoma um do outro. Pelo mesmo raciocínio, também a venda decorrente do leilão do artigo 27 pode ser formalizada por instrumento particular.

A condição prática: um só negócio, um só instrumento

O que autoriza o instrumento particular não é a vontade de economizar, é o vínculo entre os negócios. Daí três consequências:

• Compra e venda à vista, sozinha, continua exigindo escritura pública acima de trinta salários mínimos. Sem dívida a garantir, não há alienação fiduciária e não se atrai o artigo 38.
• Fatiar o negócio enfraquece o título. Vender por um instrumento hoje e constituir a garantia em outro amanhã cria o risco de o registrador qualificar a venda isoladamente, fazendo-a cair na regra geral do artigo 108. O caminho seguro é um único instrumento com a venda, o preço, a forma de pagamento, a propriedade fiduciária e as cláusulas do artigo 24.
• O credor fiduciário pode ser o próprio vendedor. É o modelo do loteador e da incorporadora que financiam o saldo do preço: o comprador adquire e, no mesmo ato, dá o imóvel em garantia do que ainda deve.

O que a decisão não dispensa: o registro

Aqui mora o erro de leitura mais comum. O que foi dispensado é a escritura pública no tabelionato de notas. O registro no Cartório de Registro de Imóveis continua obrigatório: o artigo 23 diz que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro. Sem registro não há garantia, apenas um contrato entre as partes, sem eficácia contra terceiros e sem acesso ao rito extrajudicial de cobrança.

Protocolados os documentos, o oficial deve praticar o ato em 15 dias (artigo 52 da Lei 10.931/2004), e o contrato segue sujeito à qualificação registral. A única coisa que o registrador não pode mais fazer é recusar o título só porque as partes não integram o SFI ou o SFH.

O que precisa estar no contrato

Como o instrumento particular passa a ser o próprio título levado a registro, ele carrega sozinho o peso que antes se dividia com o tabelião. O artigo 24 da Lei 9.514/1997 exige, sob pena de exigência ou recusa:

1. o valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;
2. o prazo e as condições de pagamento;
3. a taxa de juros e os encargos;
4. a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel e a indicação do título e do modo de aquisição;
5. a cláusula que assegura ao devedor a livre utilização do imóvel, salvo inadimplência;
6. o valor do imóvel para efeito de leilão e os critérios de sua revisão;
7. a cláusula sobre os procedimentos dos artigos 26-A, 27 e 27-A.

A isso somam-se os cuidados de sempre: qualificação completa das partes, outorga do cônjuge quando o regime de bens exigir (artigo 1.647, I, do Código Civil), certidões atualizadas da matrícula e dos titulares, conferência de ônus e indisponibilidades e reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica aceita pela serventia.

O que acontece se o devedor não pagar

Vencida a dívida, o credor requer ao Registro de Imóveis a intimação do devedor, que tem 15 dias para purgar a mora. Purgada, o contrato convalesce. Não purgada, o oficial averba a consolidação da propriedade em nome do credor, mediante prova do pagamento do ITBI (artigo 26, parágrafo 7º), e o credor promove leilão em até 60 dias (artigo 27).

No primeiro leilão busca-se o valor do imóvel fixado no contrato; no segundo, aceita-se o maior lance igual ou superior ao total da dívida e encargos. Sobrando valor, ele é devolvido ao devedor em cinco dias; faltando, em regra o devedor continua obrigado pelo saldo (artigo 27, parágrafo 5º-A). Exceção relevante: no financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do próprio devedor, o artigo 26-A, parágrafo 4º, extingue a dívida se o segundo leilão for negativo.

Cinco pontos que a manchete não conta

1. A discussão judicial não acabou. O tema segue no STF (agravo em MS nº 40.223, Segunda Turma). O relator, ministro Gilmar Mendes, votou contra a obrigatoriedade da escritura e foi acompanhado por Dias Toffoli, mas houve pedido de vista. Não é motivo para deixar de usar o instrumento particular, hoje plenamente admitido, e sim para redigir contratos que não dependam de uma leitura frágil da norma.
2. As normas estaduais precisam ser adequadas. Alguns estados tinham previsões restritivas nos códigos de normas. A adequação leva tempo para chegar ao balcão; confirme o entendimento da serventia antes de fechar cronogramas apertados.
3. A economia é de emolumentos de notas, não de todo o custo. A escritura representava entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, conforme o estado; esse custo deixa de existir. Permanecem os emolumentos de registro, o ITBI eventual na consolidação e os tributos próprios do negócio.
4. O valor do imóvel para leilão merece atenção redobrada. É o inciso VI do artigo 24 que o define. Valor subdimensionado prejudica o devedor e alimenta litígio; valor inflado trava a cobrança. Se o valor convencionado for inferior à base de cálculo do ITBI, prevalece esta como mínimo no primeiro leilão.
5. Na venda a consumidor, o registro define o regime da retomada. No Tema Repetitivo 1.095, o STJ fixou que, em compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento segue a Lei 9.514/1997, afastando o CDC. A tese exige registro, inadimplemento e constituição em mora; faltando qualquer um, volta-se ao regime geral (CDC e Lei 13.786/2018). Mais uma razão para não deixar o registro para depois.

Checklist prático para garantir uma dívida com imóvel

• Confirme a titularidade e a situação do imóvel em certidão de matrícula atualizada, com ônus, penhoras e indisponibilidades.
• Verifique o regime de bens e colha a outorga conjugal quando exigida.
• Defina com clareza a dívida garantida: valor, atualização, juros, encargos, vencimento e forma de pagamento.
• Fixe com critério o valor do imóvel para leilão e a fórmula de revisão.
• Inclua as cláusulas dos artigos 24 e 27 e, havendo mais de um imóvel, discipline a ordem de excussão do artigo 27-A.
• Leve o contrato a registro imediatamente após a assinatura. Enquanto não houver registro, não há garantia.
• Guarde comprovantes de pagamento e mantenha endereços atualizados: eles definem a validade das intimações futuras.

Estruture sua garantia com segurança

A decisão do CNJ tornou a garantia com imóvel menos burocrática e menos cara para quem está fora do sistema financeiro, o que inclui loteadores, incorporadoras, empresas, investidores e pessoas físicas que emprestam ou vendem a prazo. O essencial, porém, não mudou: a garantia nasce no registro, e um contrato mal redigido é devolvido pelo cartório ou revela sua fragilidade justamente no dia em que precisa funcionar. A diferença entre uma garantia que se executa em poucos meses e uma que vira litígio quase nunca está no tipo de instrumento, e sim na precisão do contrato e no cuidado com o registro. Isso vale tanto para uma compra e venda de imóvel parcelada quanto para um empréstimo garantido.

Perguntas frequentes

Ainda preciso de escritura pública para a alienação fiduciária?

Não, quando o negócio é firmado fora do SFI e do SFH. Desde a decisão do CNJ de julho de 2026, a garantia pode ser constituída por instrumento particular com efeitos de escritura pública, com base no artigo 38 da Lei 9.514/1997.

O registro em cartório continua obrigatório?

Sim. A propriedade fiduciária só se constitui com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 23 da Lei 9.514/1997). Sem registro, existe apenas um contrato entre as partes, sem garantia real oponível a terceiros.

Serve para empréstimo entre particulares ou só para compra de imóvel?

Serve para garantir qualquer obrigação, própria ou de terceiro: empréstimos, confissões de dívida, mútuos e saldos parcelados. Não é privativa das entidades do sistema financeiro (artigo 22, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997).

A venda parcelada e a garantia podem ir no mesmo contrato?

Podem, e é o caminho recomendado. Um único instrumento com a venda, o preço parcelado e a alienação fiduciária mantém os negócios coligados e evita que a venda seja qualificada isoladamente pelo registrador.

O que acontece se o devedor não pagar?

O credor requer a intimação do devedor no Registro de Imóveis para purgar a mora em 15 dias. Sem pagamento, consolida-se a propriedade em nome do credor e o imóvel vai a leilão em até 60 dias (artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997).

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.