Um guia sobre a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): como funciona a ação de despejo, as garantias do aluguel, o contrato bem feito e a locação comercial. Conteúdo orientativo para locadores, inquilinos e imobiliárias de Patos de Minas e região.
Falar com um especialista em contratosA ação de despejo é o instrumento jurídico previsto na Lei do Inquilinato pelo qual o locador pede a retomada do imóvel alugado, com base em uma quebra do contrato ou da lei, como a falta de pagamento do aluguel, o fim do prazo da locação ou a infração de uma cláusula contratual.
É a via adequada para reaver um imóvel locado. As hipóteses mais comuns são a falta de pagamento (art. 9º da Lei 8.245/91), a infração legal ou contratual, o término do contrato por prazo determinado e a denúncia da locação por prazo indeterminado. Cada situação segue um caminho e um prazo próprios.
Nem sempre é preciso esperar o fim de todo o processo para reaver o imóvel. A Lei do Inquilinato prevê a desocupação por liminar em algumas situações, o que costuma abreviar bastante a retomada.
Em hipóteses específicas, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias já no início do processo, desde que o locador preste uma caução equivalente a três meses de aluguel. Uma das hipóteses mais úteis é a do inciso IX: a ação de despejo por falta de pagamento quando o contrato de locação não conta com nenhuma das garantias previstas em lei.
A defesa do inquilino: purgação da mora. Na ação por falta de pagamento, o locatário pode, em regra, pagar o débito atualizado no prazo de 15 dias da citação e, com isso, evitar o despejo (art. 62). A lei limita esse benefício para impedir o uso repetido. Encerrado o processo com a decretação do despejo, a sentença fixa, como regra, um prazo de 30 dias para a desocupação voluntária (art. 63).
A garantia é o que protege o locador contra a inadimplência. A Lei do Inquilinato admite quatro modalidades (art. 37), e é vedado exigir mais de uma no mesmo contrato (a exigência dupla é nula e configura contravenção). Conheça cada uma.
Depósito em dinheiro (limitado a três meses de aluguel, em poupança), ou em bens móveis ou imóveis. Simples e líquida, mas imobiliza um valor do inquilino.
Um terceiro (fiador) responde pela dívida. É a mais usada, mas expõe o patrimônio do fiador: o bem de família do fiador de locação pode ser penhorado (Súmula 549 do STJ).
Uma seguradora assume o risco de inadimplência. Dispensa fiador e agiliza a execução, mas o prêmio é um custo anual não reembolsável para o inquilino.
O inquilino vincula quotas de fundo de investimento como garantia. Menos comum, exige aplicação prévia, mas o capital continua rendendo durante a locação.
Quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar da fiança mediante notificação. Segundo o STJ, mesmo quando a notificação é feita ainda dentro do prazo do contrato, ela só produz efeito 120 dias depois de a locação se tornar indeterminada (art. 40). Ou seja, o fiador não se desliga automaticamente, e esse ponto costuma gerar disputa.
Quem empreende em imóvel alugado tem instrumentos próprios para equilibrar o contrato e proteger o ponto conquistado ao longo dos anos.
Depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado.
Garante a renovação compulsória da locação comercial quando preenchidos os requisitos: contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (somados) e exploração da mesma atividade por pelo menos três anos, com a ação proposta na janela de um ano a seis meses antes do fim do contrato.
O quadro abaixo resume as principais medidas do direito locatício. A via correta depende sempre da análise do contrato e do caso concreto.
| Ação | Objetivo | Requisito-chave | Prazo típico |
|---|---|---|---|
| Despejo por falta de pagamento | Retomar o imóvel e cobrar o débito | Aluguel/encargos em atraso | Possível liminar em 15 dias com caução |
| Despejo por fim do contrato | Retomar o imóvel ao término da locação | Notificação e prazo vencido | Desocupação em geral em 30 dias após a sentença |
| Ação revisional | Ajustar o aluguel ao mercado | 3 anos de contrato ou do último acordo | Depende de perícia de avaliação |
| Ação renovatória | Renovar a locação comercial | Contrato de 5 anos + 3 anos de atividade | Ajuizar de 1 ano a 6 meses antes do fim |
Os prazos são estimativas típicas e variam conforme a complexidade do caso, a documentação e o rito adotado.
Não existe um valor único, pois depende do tipo de ação, do valor do aluguel e da complexidade do caso. Em regra, o investimento é composto por estes fatores:
O primeiro passo costuma ser a análise do contrato e da situação, que indica a via mais adequada e a estratégia de menor custo.
A atuação em direito locatício é ancorada na lei e na orientação consolidada dos tribunais superiores:
"É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." O fiador precisa dimensionar esse risco, que o Supremo confirmou valer inclusive na locação comercial.
A notificação de exoneração feita ainda no prazo do contrato só produz efeito 120 dias depois de a locação se tornar por prazo indeterminado. O fiador não se desliga de forma automática.
O DRSP acompanha locadores, inquilinos e imobiliárias da região em todas as etapas da relação de locação: da redação e da revisão do contrato à escolha da garantia adequada, da ação de despejo à revisional e à renovatória. Cada caso é conduzido a partir da leitura atenta do contrato e do histórico da locação, com sigilo e fundamentação técnica. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
Não há um número mínimo de meses: em tese, o atraso já autoriza a cobrança e a ação. Na prática, o comum é tentar antes uma cobrança amigável e uma notificação. O importante é agir com orientação, pois a forma de cobrar influencia o resultado do processo.
Varia conforme a hipótese e a comarca. Quando cabe a desocupação liminar (por exemplo, falta de pagamento sem garantia, com caução), a retomada tende a ser bem mais rápida, com prazo de 15 dias. Nos demais casos, a desocupação costuma ocorrer após a sentença, em geral em 30 dias.
Não. A Lei do Inquilinato permite apenas uma modalidade de garantia por contrato. Exigir mais de uma torna a garantia excedente nula e ainda configura contravenção penal.
Sim, em regra. Na ação por falta de pagamento, o locatário pode purgar a mora pagando o débito atualizado no prazo de 15 dias da citação, o que evita o despejo. A lei limita o uso repetido desse benefício.
Seja para retomar um imóvel, revisar um contrato ou escolher a garantia certa, o primeiro passo é uma análise do seu caso, com sigilo e rigor técnico.
Responsável técnico: Willian Paiva Durães · OAB/MG 168.312 · Durães, Rodrigues e Siqueira Partners