Um guia sobre como comprar e vender um imóvel com segurança: a análise de risco (due diligence) antes de assinar, a diferença entre escritura e registro e o que fazer diante de exigências e recusas do cartório. Conteúdo orientativo para Patos de Minas e região.
Falar com um especialista em contratosA due diligence imobiliária é a investigação jurídica feita antes da compra de um imóvel, que reúne e analisa as certidões e os documentos do bem e dos vendedores para confirmar a titularidade, revelar ônus, dívidas e ações e reduzir o risco de perder o imóvel ou o dinheiro depois de fechado o negócio.
Comprar imóvel envolve valores altos e riscos que nem sempre aparecem na conversa inicial. Uma penhora, uma dívida que acompanha o bem ou um vendedor sem legitimidade podem transformar uma boa compra em anos de litígio. A análise prévia é o que separa uma aquisição segura de um problema herdado.
A investigação preventiva costuma se organizar em quatro frentes. Cada uma revela um tipo de risco que, encontrado a tempo, pode ser negociado, exigido do vendedor ou motivar a desistência do negócio.
A certidão de inteiro teor e de ônus reais da matrícula mostra quem é o proprietário e o histórico do imóvel: hipotecas, penhoras, usufruto, indisponibilidades e outros gravames que pesam sobre o bem.
Certidões negativas municipais, estaduais e federais, além de IPTU e taxas condominiais. Débitos de IPTU e de condomínio são obrigações que acompanham o imóvel (propter rem) e podem ser cobradas do novo dono.
Busca de ações cíveis, trabalhistas e execuções fiscais em nome dos vendedores. Comprar de quem tem dívidas pode configurar fraude à execução ou fraude contra credores e levar à anulação da venda.
Confirmação de estado civil, capacidade e representação. A venda de imóvel em regra exige a outorga (assinatura) do cônjuge; sem ela, o negócio fica sujeito a anulação.
O objetivo da due diligence é afastar riscos concretos que o Código Civil reconhece e que, na prática, custam caro a quem compra sem verificar:
É a perda do imóvel para um terceiro que tinha direito anterior sobre o bem, reconhecido por decisão judicial ou administrativa. Nos contratos onerosos, o vendedor responde pela evicção, mas recuperar o valor de quem já não tem patrimônio costuma ser difícil. Prevenir é mais eficaz do que remediar.
É o defeito oculto que torna o imóvel impróprio ao uso ou lhe diminui o valor, e que não era aparente no momento da compra. Dentro dos prazos legais, o comprador pode pedir o desfazimento do negócio ou o abatimento do preço.
Dívidas que acompanham o imóvel. IPTU, taxas e cotas de condomínio são obrigações propter rem: seguem o bem, não a pessoa. Sem a análise fiscal, o comprador pode assumir débitos que nem sabia que existiam.
Muita gente acredita que, ao assinar a escritura, já se tornou dono. Não é assim, e essa confusão é a origem de boa parte dos problemas de cartório.
A escritura pública é lavrada no cartório de notas e formaliza o acordo de vontades. Mas a propriedade do imóvel só se transfere com o registro dessa escritura na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Enquanto não há registro, quem assinou a escritura ainda não é o proprietário perante terceiros. Por isso se diz que quem não registra não é dono.
É comum apresentar um título ao Cartório de Registro de Imóveis e receber de volta uma lista de exigências que impede o registro. Nem toda exigência, porém, é correta ou intransponível, e existe um caminho formal para discutir isso.
Quando o oficial encontra algo que, no seu entendimento, impede o registro, ele devolve o título com a nota devolutiva: um documento escrito que aponta as exigências a cumprir. O primeiro passo é ler tecnicamente essa nota, separar o que é exigência legítima do que é excesso e definir a estratégia, cumprir a exigência, corrigir o título ou questionar formalmente.
Se o interessado não concorda com a exigência, pode requerer que o próprio oficial suscite a dúvida ao juiz competente (em regra, a vara com atribuição de registros públicos ou a corregedoria). O oficial não pode se recusar a encaminhar. O juiz então decide: se a dúvida é julgada improcedente, o título é registrado. Também é possível, em muitos casos, a chamada dúvida inversa, levada diretamente pelo interessado. É o instrumento próprio para destravar um registro quando a exigência do cartório é indevida.
O quadro abaixo resume as situações mais comuns de quem esbarra no cartório e a via adequada. O caminho correto depende sempre da análise do título e da matrícula.
| Situação | O que costuma ser | Caminho |
|---|---|---|
| Exigência que você considera indevida | Nota devolutiva com excesso ou erro | Suscitação de dúvida registral (juiz corregedor) |
| Escritura assinada, mas não registrada | Falta o registro na matrícula | Regularizar o registro e recolher o ITBI |
| Imóvel sem escritura (contrato de gaveta) | Posse sem título registrável | Adjudicação compulsória ou usucapião |
| Área ou divisas que não batem com a matrícula | Descrição desatualizada | Retificação de área e registro |
As três últimas situações são tratadas em profundidade na página de regularização de imóveis.
Não existe um valor único, pois depende do valor e do tipo do imóvel, da complexidade das certidões e da via necessária. Em regra, o investimento é composto por estes fatores:
O ponto de partida costuma ser a análise da matrícula e da documentação, que indica os riscos e a estratégia de menor custo.
A atuação em compra e venda e em registros públicos se apoia na lei e na orientação consolidada dos tribunais superiores:
"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Permite regularizar a propriedade de quem quitou o imóvel mas não recebeu a escritura.
A propriedade de imóvel se adquire com o registro do título (art. 1.245). Antes do registro, o comprador que assinou a escritura ainda não é proprietário perante terceiros, o que reforça a urgência de registrar.
O DRSP acompanha compradores, vendedores e imobiliárias da região em todas as etapas do negócio imobiliário: da análise de risco anterior à assinatura à lavratura da escritura, do registro na matrícula à solução de exigências e recusas do cartório. Cada caso parte da leitura atenta da matrícula, das certidões e do título, com sigilo e fundamentação técnica. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
Entre as partes, o contrato particular pode gerar obrigações, mas ele não transfere a propriedade e não vale contra terceiros, porque não é registrado na matrícula. Quem comprou por contrato de gaveta precisa formalizar a aquisição, por escritura e registro, adjudicação compulsória ou usucapião, para se tornar dono de fato.
A escritura pública é lavrada no cartório de notas e formaliza o acordo. O registro é o ato feito na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, que efetivamente transfere a propriedade. Sem registro, a escritura sozinha não faz o comprador proprietário perante terceiros.
Primeiro, analisar tecnicamente a nota devolutiva para identificar o que é exigência legítima e o que é excesso. Se persistir a discordância, é possível requerer a suscitação de dúvida registral (arts. 198 a 204 da Lei 6.015/73), para que o juiz competente decida. Sendo a dúvida julgada improcedente, o título é registrado.
Não é obrigatório, mas a due diligence prévia reduz muito o risco. A análise das certidões e da matrícula antes de assinar identifica penhoras, dívidas propter rem, ações contra os vendedores e problemas de titularidade que, descobertos depois, custam bem mais caro.
Seja para analisar um imóvel antes de assinar ou para resolver uma exigência do registro, o primeiro passo é uma análise do seu caso, com sigilo e rigor técnico.
Responsável técnico: Willian Paiva Durães · OAB/MG 168.312 · Durães, Rodrigues e Siqueira Partners