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Os contratos do agronegócio são a base jurídica que protege a terra, a safra e a renda do produtor. Seja para o cultivo de soja, milho, sorgo ou para a cafeicultura típica do Cerrado Mineiro, além da pecuária leiteira da região, o arrendamento e a parceria rural são os instrumentos centrais, e uma cláusula bem redigida faz toda a diferença entre segurança e litígio.
Falar com um especialistaSão os dois principais contratos de uso da terra, regidos pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e pelo Decreto 59.566/1966, um regime de ordem pública que se sobrepõe a cláusulas divergentes. A escolha certa depende de quem assume o risco e de como se remunera o dono da terra.
| Arrendamento rural | Parceria rural |
|---|---|
| Retribuição fixa (aluguel), em regra em dinheiro | Partilha dos frutos e resultados da produção |
| Risco da atividade é do arrendatário | Risco compartilhado entre as partes |
| Dono da terra recebe mesmo se a safra falhar | Dono participa do ganho e também da frustração da safra |
O Decreto 59.566/1966 fixa prazos mínimos conforme a atividade: 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte; 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte; 7 anos para exploração florestal. Por serem de ordem pública, esses prazos prevalecem mesmo que o contrato estipule menos, o que exige atenção na hora de assinar.
O arrendatário tem preferência legal para adquirir o imóvel em igualdade de condições (art. 92 da Lei 4.504/1964). Se for preterido na venda a terceiro, pode, no prazo de 6 meses a contar do registro, depositar o preço e requerer a adjudicação do imóvel para si. Há ainda preferência na renovação do contrato. Para o proprietário que pretende vender, isso exige notificação correta do arrendatário, sob pena de ver o negócio desfeito.
Um erro comum e perigoso: fixar o valor do arrendamento diretamente em quantidade de sacas (por exemplo, tantas sacas de soja por hectare). O art. 18 do Decreto 59.566/1966 proíbe a fixação do preço em quantidade fixa de frutos, e essa cláusula pode ser declarada nula. Embora o mercado use muito essa prática e o STJ tenha mitigado a regra, ela gera judicialização. O caminho seguro é fixar o preço em moeda corrente e atrelar o reajuste ou o pagamento ao valor do produto, preservando a lógica econômica sem arriscar a nulidade.
Antes de assinar, uma análise preventiva evita prejuízos: verificação de certidões do imóvel e do proprietário, situação do CAR e de eventuais embargos ambientais (IBAMA/órgãos estaduais), passivos trabalhistas ligados à atividade e regularidade da matrícula. No contrato, cláusulas bem redigidas de benfeitorias, devolução do imóvel, inadimplemento e uso do solo protegem as duas partes.
Além do arrendamento e da parceria, estruturamos e revisamos Cédula de Produto Rural (CPR), operações de barter (troca de insumos por produção), contratos de integração e de fornecimento, sempre com atenção às garantias e à execução.
O agronegócio está entre os setores mais afetados pela transição para o IBS/CBS. Os contratos devem prever essa mudança (responsabilidade pelos tributos, reajustes), e a decisão de modelo deve ser medida caso a caso à luz da lei vigente.
O investimento varia conforme o tipo e a complexidade do contrato, o valor e a área do imóvel, a necessidade de due diligence e de regularização prévia e o volume da operação. Quando o imóvel rural precisa de matrícula regular ou georreferenciamento, tratamos disso na Regularização de Imóveis.
No arrendamento, o dono da terra recebe um valor fixo e o risco é do arrendatário. Na parceria, as partes partilham os frutos e os riscos da produção.
Em regra, 3 anos (lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte), 5 anos (lavoura permanente e pecuária de grande porte) e 7 anos (exploração florestal), conforme o Decreto 59.566/1966. São de ordem pública.
Não é recomendado: o art. 18 do Decreto 59.566/1966 proíbe a fixação do preço em quantidade fixa de frutos, e a cláusula pode ser anulada. O ideal é fixar em moeda corrente e atrelar o reajuste ao valor do produto.
Sim. O art. 92 da Lei 4.504/1964 garante a preferência em igualdade de condições; se preterido, o arrendatário pode requerer a adjudicação em até 6 meses do registro da venda.
Certidões do imóvel e do proprietário, CAR e embargos ambientais, passivos trabalhistas e a matrícula. É a due diligence agrária, que evita surpresas depois.
É recomendável: o registro dá publicidade e reforça a oponibilidade do contrato e do direito de preferência perante terceiros.
Um contrato de agronegócio mal redigido pode comprometer o trabalho de toda uma safra ou a posse da sua terra. Agende uma análise preventiva do seu contrato com a equipe de Direito Empresarial e Agrário do DRSP Advogados em Patos de Minas.
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