O casal chegou ao escritório com uma pasta organizada: contrato particular assinado, duas testemunhas, reconhecimento de firma em cartório, comprovantes de sete anos de prestações pagas em dia. Compraram um apartamento “financiado pela Caixa” direto com o antigo dono, pagaram o que se chamou de ágio, receberam as chaves e moram lá desde 2019. A pergunta que traziam era simples: “o imóvel é nosso, né?”.
Não era. E, do jeito que estava, não seria tão cedo.
Esse cenário se repete todos os meses, em toda cidade do país. Anúncios de “assumo financiamento”, “vendo apartamento com dívida na Caixa”, “repasse de financiamento” e “vendo ágio” circulam livremente em sites de classificados, grupos de WhatsApp e vitrines de imobiliárias. O negócio é fechado em um contrato particular de compra e venda, o comprador entrega o valor combinado, assume as parcelas no nome do vendedor e vai morar no imóvel. Todo mundo age de boa-fé. E quase ninguém entende o que acabou de assinar.
A resposta direta
Um contrato particular de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária não transfere a propriedade. Enquanto o financiamento não é quitado, o titular do domínio na matrícula é o banco (Lei nº 9.514/1997, arts. 22 e 23). O que o vendedor pode negociar não é o imóvel: são os direitos de aquisição que ele tem sobre o imóvel, e a lei condiciona essa transmissão à anuência expressa do credor fiduciário (art. 29 da mesma lei). Sem essa anuência, nada é levado ao registro, o negócio permanece invisível para o banco e para terceiros, e o devedor perante a instituição financeira continua sendo o vendedor, com todas as consequências que isso carrega.
Este é o ponto que desmonta a intuição de quase todo mundo. Quando alguém compra um imóvel financiado pela Caixa, pelo Banco do Brasil, pelo Itaú ou por qualquer outra instituição, o que se registra na matrícula não é uma simples anotação de dívida. Registra-se uma alienação fiduciária em garantia, que a lei define como o negócio pelo qual o devedor (chamado de fiduciante) transfere ao credor (o fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel (art. 22 da Lei nº 9.514/1997).
Traduzindo para o português de todo dia: o banco vira o proprietário do imóvel, com uma condição. Quando a última parcela for paga, essa propriedade se “resolve”, ou seja, se desfaz automaticamente, e volta para quem financiou. Até lá, quem consta como titular do domínio é a instituição financeira.
E o comprador que financiou, então, tem o quê? Tem duas coisas. Tem a posse direta do imóvel, porque o art. 23 da lei promove o chamado desdobramento da posse: o fiduciante fica com a posse direta (mora, usa, aluga) e o fiduciário com a posse indireta. E tem o direito de aquisição, que é o direito de se tornar proprietário pleno quando quitar a dívida. É um direito com expressão econômica, mas não é propriedade.
Por isso a frase que resume tudo: ninguém vende o que não tem. O morador de um imóvel financiado não pode vender o imóvel, porque o imóvel não é dele. E não adianta contornar o obstáculo chamando o documento de “compra e venda”, porque a transmissão da propriedade imobiliária entre vivos no Brasil só acontece com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). O §1º do mesmo artigo é categórico: enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono. Contrato assinado, firma reconhecida e chave na mão não transferem imóvel. Escritura e registro são coisas distintas, e é o registro que constitui o direito.
Há uma confusão frequente aqui, inclusive entre profissionais. Dizer que o contrato particular “não vale” é impreciso e leva a decisões erradas. O que existe é uma diferença entre validade e eficácia.
Entre o vendedor e o comprador, o contrato é válido e obriga os dois. Gera deveres, gera direito a perdas e danos em caso de descumprimento, e os tribunais reconhecem que o cessionário tem legitimidade para discutir judicialmente as condições do que assumiu. Nesse plano, o papel funciona.
O problema é o outro plano. Perante o banco, perante o cartório e perante terceiros, esse contrato é praticamente invisível. O art. 29 da Lei nº 9.514/1997 é expresso:
“O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”
Repare na condição: com anuência expressa do fiduciário. É ela que abre a porta. Sem ela, o instrumento particular não serve sequer de base para acesso ao registro. O Tribunal de Justiça de Alagoas enfrentou o tema recentemente e foi direto ao ponto, ao decidir que ajustes celebrados exclusivamente entre particulares, como procuração pública ou contrato de gaveta, mesmo gerando obrigações entre as partes, não produzem efeitos reais ou registrais perante o credor fiduciário (Apelação Cível nº 0705073-95.2023.8.02.0058, 3ª Câmara Cível, rel. Des. Alcides Gusmão da Silva, julgada em fevereiro de 2026).
Some-se a isso o art. 299 do Código Civil, que trata da assunção de dívida: um terceiro só assume a obrigação do devedor com o consentimento expresso do credor, e só nesse caso o devedor original fica exonerado. Ou seja: o comprador do ágio pode pagar todas as parcelas religiosamente por vinte anos, que juridicamente ele nunca foi o devedor. O devedor sempre foi, e continuou sendo, o vendedor.
É dessa engrenagem simples que nascem todos os problemas que veremos a seguir.
No mercado, chama-se de ágio, repasse, passe, transferência de financiamento ou simplesmente contrato de gaveta. Juridicamente, o que se está tentando fazer é uma cessão de direitos de aquisição: o cedente (quem financiou) transfere ao cessionário (quem compra) a posse e o direito de se tornar proprietário quando a dívida for quitada, e o cessionário assume o pagamento do saldo devedor.
Chamar o instrumento pelo nome certo não é preciosismo. Um contrato intitulado “compra e venda” de um imóvel que o vendedor não possui carrega um vício de origem, cria expectativa falsa no comprador e dificulta a defesa em juízo. Só que, mesmo com o nome correto no cabeçalho, a operação continua dependendo daquilo que quase nunca é providenciado: a manifestação do credor. É esse detalhe, e não a qualidade da redação do papel, que separa um negócio seguro de um problema que se arrasta por anos.
Como o devedor perante o banco continua sendo o vendedor, é o CPF dele que é registrado em atraso, é o nome dele que vai para os cadastros de inadimplentes, é o histórico dele que fica marcado no sistema de informações de crédito do Banco Central. Ele descobre isso, em geral, no pior momento possível: quando tenta financiar outro imóvel, comprar um carro ou tomar crédito para a empresa.
Do outro lado, o comprador que paga em dia não constrói nenhum histórico de crédito com aquele pagamento. Ele custeia a reputação financeira de outra pessoa.
Este é o risco mais subestimado de todos. A alienação fiduciária não exige processo judicial para retomar o imóvel. Vencida e não paga a dívida, o credor requer a intimação do devedor pelo próprio Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora em quinze dias (art. 26 da Lei nº 9.514/1997). Não purgada, a propriedade é consolidada em nome do banco. Consolidada, o imóvel vai a leilão público, e a lei fixa o prazo de sessenta dias para o primeiro leilão (art. 27).
Note quem é intimado: o devedor fiduciante, isto é, o vendedor, no endereço que consta do contrato. O comprador do ágio, que mora no imóvel, muitas vezes não é intimado de nada. Pode descobrir que perdeu a casa quando o arrematante bate à porta.
Nos financiamentos habitacionais para imóvel residencial do próprio devedor existe um regime protetivo específico, com prazo adicional após a consolidação e direito de preferência para readquirir o imóvel até o segundo leilão (art. 26-A). Fora dessas hipóteses, a Lei nº 14.711/2023 tornou expresso algo severo: se o produto do leilão não cobrir a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo pagamento do saldo remanescente (art. 27, §5º-A). Traduzindo: é possível perder o imóvel e ainda continuar devendo.
O imóvel em si dificilmente é penhorado, porque pertence ao banco. Mas os direitos aquisitivos do vendedor podem ser, e são. O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil lista expressamente entre os bens penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.
Resultado prático: um credor do vendedor, em uma execução de que o comprador nunca ouviu falar, penhora exatamente aquilo que o comprador pensava ter adquirido. E, como nada foi registrado, o comprador terá de provar em juízo, com documentos e testemunhas, que aquele direito já não pertencia ao executado. Se a dívida do vendedor já existia quando o ágio foi feito, ainda pode surgir a discussão sobre fraude à execução ou fraude contra credores, com o risco de o negócio ser declarado ineficaz.
Aqui há dois desdobramentos, e os dois são graves.
Se o vendedor morre. Os direitos sobre o imóvel, que formalmente ainda são dele, entram no inventário. Os herdeiros passam a figurar como titulares. O comprador precisa provar a cessão e depender da postura de pessoas que talvez nunca tenham ouvido falar dele. Se houver herdeiro menor ou incapaz, entra o Ministério Público e o caminho extrajudicial se fecha. Se havia procuração assinada pelo vendedor, ela se extingue com a morte do outorgante, e não serve mais para nada. Esse é um erro clássico: confiar a segurança do negócio a uma procuração “em causa própria” e descobrir tarde demais que ela não sobrevive ao mandante. A situação é vizinha de outra que já tratamos aqui, a escritura fria e o dinheiro que não volta.
Se o comprador morre. O seguro embutido nas prestações do financiamento, que cobre morte e invalidez permanente, protege o segurado, e o segurado é o devedor original do contrato, não quem comprou o ágio. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não é devida a cobertura securitária na morte do comprador de contrato de gaveta, justamente porque a transação foi feita sem conhecimento do agente financeiro e a apólice considera as características pessoais de quem foi contratado como segurado. Ou seja: a família do comprador perde o provedor e continua com a dívida integral.
E há um terceiro efeito, ainda mais desconcertante: se o vendedor morre e o seguro quita o saldo devedor, o imóvel se libera do gravame e passa a integrar o espólio dele, beneficiando os herdeiros do vendedor, não o comprador que pagou por anos.
Se o vendedor é casado ou vive em união estável, os direitos sobre o imóvel podem integrar o patrimônio comum. Sem a manifestação do cônjuge no instrumento, o negócio fica exposto a questionamento, e o imóvel pode ser arrolado na partilha. Não são raros os casos em que o comprador do ágio descobre a existência de um ex-cônjuge apenas quando recebe a citação de uma ação de partilha ou de reconhecimento de união estável.
Como nada é registrado, nada impede que o vendedor negocie o mesmo imóvel com outra pessoa, ou que ofereça os mesmos direitos em garantia de outra dívida. Para o cartório e para o banco, ele continua sendo o titular dos direitos. Quando aparece o segundo comprador, instala-se uma disputa que se decide por prova documental e cronologia, com resultado imprevisível, custo alto e anos de tramitação.
Os contratos de financiamento habitacional costumam trazer cláusula expressa vedando a transferência do imóvel ou dos direitos sem anuência prévia da instituição, sob pena de vencimento antecipado da dívida. Quando o banco identifica a ocupação por terceiro, pode exigir o saldo devedor integral de uma só vez. Nem sempre exige, mas pode. Construir o patrimônio da família sobre uma cláusula que a outra parte pode acionar a qualquer momento não é planejamento, é aposta.
Enquanto a situação não se resolve, o comprador não registra nada em seu nome, não usa o FGTS na aquisição, não obtém financiamento próprio, não oferece o imóvel em garantia, não vende de forma regular e, em regra, não consegue nem mesmo transferir para si o cadastro do IPTU e da unidade condominial.
O vendedor, por sua vez, continua figurando como responsável por aquele imóvel para todos os efeitos. Recebe em seu nome as cobranças de IPTU, condomínio e eventuais multas administrativas, responde por elas, permanece com o financiamento comprometendo sua capacidade de crédito e, dependendo do programa habitacional utilizado, fica impedido de nova aquisição com os mesmos benefícios.
Há ainda a questão tributária. Municípios têm exigido o ITBI sobre a cessão de direitos, e o tema é controvertido: o Supremo Tribunal Federal anulou o julgamento do Tema 1.124, que tratava da incidência do imposto antes do registro, e determinou o reexame da matéria. O custo tributário, portanto, varia conforme o município e a forma como a operação é conduzida, e costuma ser descoberto tarde, no balcão do cartório.
Há um capítulo pouco comentado: o arrependimento. O vendedor que vê o imóvel valorizar, ou que percebe o risco que corre, muitas vezes tenta retomar o bem. O comprador que descobre a fragilidade da sua posição tenta reaver o que pagou, corrigido, mais o que investiu em reforma. Nenhum dos dois encontra uma saída simples, porque não existe um registro que defina objetivamente quem tem o quê. O que existe é um contrato particular, recibos avulsos, conversas de aplicativo e a memória das partes. A discussão vira prova, e prova vira tempo.
Para os financiamentos antigos do Sistema Financeiro da Habitação, garantidos por hipoteca e não por alienação fiduciária, existe um regime próprio. A Lei nº 8.004/1990 exigia a interveniência da instituição financeira na transferência, e a Lei nº 10.150/2000 abriu, no seu art. 20, uma janela de regularização para as cessões feitas até 25 de outubro de 1996. Para as transferências posteriores a essa data, a exigência de anuência permaneceu.
É por isso que decisões antigas sobre “validade do contrato de gaveta” precisam ser lidas com cuidado. Muitas se referem a um contexto normativo específico, de contratos hipotecários do SFH, que não se transporta automaticamente para o financiamento atual com alienação fiduciária. Quem se apoia nessas ementas sem verificar a natureza da garantia do seu próprio contrato costuma tomar decisões erradas.
Não é crime, mas não é possível vender o imóvel em si, porque a propriedade é do banco enquanto durar a alienação fiduciária. O que se pode transmitir são os direitos de aquisição, e a lei exige anuência expressa do credor para que essa transmissão produza efeitos (art. 29 da Lei nº 9.514/1997).
Não necessariamente. Ele costuma ser válido entre comprador e vendedor e gera obrigações entre eles. O que ele não faz é transferir a propriedade, ingressar na matrícula ou liberar o vendedor da dívida perante o banco.
Não. Pagar prestações em nome de outra pessoa não cria titularidade. Sem a assunção formal da dívida com consentimento expresso do credor (Código Civil, art. 299), o devedor continua sendo quem assinou o financiamento.
O vendedor, que é o devedor perante a instituição. Ele é intimado, é negativado e é executado. Poderá discutir com o comprador depois, mas o dano ao crédito e o risco de perda do imóvel recaem sobre ele.
Pode. A execução da alienação fiduciária é extrajudicial e corre pelo Cartório de Registro de Imóveis. Consolidada a propriedade, o leilão é promovido no prazo legal, e o ocupante que não é o devedor formal muitas vezes sequer é intimado.
Em regra, não. O seguro protege o segurado indicado no contrato, que é o devedor original. O STJ já afastou a obrigatoriedade da cobertura na morte do comprador de contrato de gaveta, por ter sido a transação feita sem conhecimento do agente financeiro.
Existem caminhos, mas não existe fórmula pronta. A alternativa viável depende do saldo devedor, da natureza da garantia, da política da instituição credora, do perfil de crédito de quem comprou, da situação pessoal e patrimonial de quem vendeu e do estágio em que o contrato se encontra. Duas situações que parecem idênticas na conversa costumam exigir soluções completamente diferentes depois da leitura da matrícula e do contrato. Por isso, o passo correto é a análise individual do caso por advogado da área imobiliária, antes de qualquer movimento.
O ágio não é uma invenção de má-fé. Ele nasce de uma necessidade real: alguém precisa sair de um financiamento que não consegue mais sustentar, e alguém precisa de moradia sem ter acesso imediato a crédito. O problema é que essa necessidade legítima costuma ser resolvida com um documento que não protege ninguém, e que só revela sua fragilidade quando alguma coisa dá errado. Em contratos que duram vinte ou trinta anos, alguma coisa quase sempre dá errado.
Repare que os riscos não são só do comprador. O cessionário arrisca o dinheiro, a moradia e a segurança da família. O cedente arrisca o nome, o crédito, o patrimônio e a possibilidade de reconstruir a própria vida financeira. Nenhum dos dois lados sai ileso quando o negócio desanda, e é raro que ambos percebam isso na hora de assinar.
Não existe resposta padrão para essas situações, e desconfie de quem oferecer uma. O que existe é um conjunto de variáveis que precisa ser examinado com documento na mão: a matrícula atualizada, o contrato de financiamento e a natureza da sua garantia, o saldo devedor, a situação civil e patrimonial das partes, as certidões e a posição da instituição credora. É desse exame, e só dele, que sai o desenho seguro da operação, tanto para quem cede quanto para quem adquire.
Por isso, seja você o vendedor que quer sair de um financiamento, o comprador que pretende assumir um, ou alguém que já fechou o negócio anos atrás, o passo mais importante é o mesmo: consultar um advogado especializado em direito imobiliário antes do próximo movimento. É a diferença entre estruturar um negócio e herdar um passivo. Temas próximos a este são tratados em nossas páginas de Direito Imobiliário, Direito Notarial e Registral e Direito Bancário, e no artigo sobre alienação fiduciária sem escritura pública.
Converse com quem analisa esse tipo de operação todos os dias
Se você comprou por ágio, vendeu um imóvel financiado, recebeu uma intimação do cartório ou pretende negociar um imóvel que ainda tem financiamento em aberto, traga a sua situação para uma análise técnica antes de assinar ou de pagar qualquer valor.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise individual do caso concreto por advogado. Cada operação envolvendo imóvel financiado tem particularidades de contrato, de matrícula e de situação das partes que precisam ser examinadas.
Willian Paiva Durães
OAB/MG 168.312
Durães, Rodrigues e Siqueira Partners
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